La Comisión Especial de Alquileres y Desahucios de la Cámara de Diputados del Congreso Nacional de la República Dominicana conoce actualmente el Proyecto de Ley de alquileres, para viviendas y comercios, lo cual es algo positivo y necesario, un esfuerzo de muchos sectores productivos de nuestra economía que data de muchos años atrás. Es posible que finalmente tengamos un nuevo marco legal que regule esta actividad tan importante para la vida y el comercio de cualquier país.

Ahora bien, es importante ver la historia legislativa reciente (más o menos) de esta actividad la República Dominicana. El marco regulatorio actual es el famoso Decreto (Ley) 4807 del 16 de mayo de 1959, cuya finalidad era generar las condiciones para mejor acceso a viviendas vía alquiler de cara a una escasez de viviendas, y de la poca capacidad económica de la mayoría de la población de poder acceder a crédito para adquirir una vivienda. Las disposiciones del referido Decreto creaban condiciones que aunque mejoraban las condiciones para poder alquilar viviendas, creaban desventajas para los propietarios, inclusive cuando incumplía el Inquilino, situación que en la mayoría de los países sería inaceptable, pero sí sería justificable para ejercer el desalojo, además, del Decreto se derivó, través de nuestras instituciones, un procedimiento para su ejecución que aumentaba la burocracia procesal, haciendo un proceso de desalojo durar años, todo en desmedro del derecho del propietario.

Con el paso de los años y las malas experiencias que desafortunadamente siempre son más recordadas que las buenas, esto fue obligando a los propietarios de viviendas destinadas para alquiler a buscar su mejor defensa disponible: no alquilar, o en su defecto, requerir una solvencia económica considerable de su inquilino para poder alquilar. Igualmente, en el lado comercial ha venido sucediendo lo mismo, ya que el Decreto antes indicado no hacía una distinción clara y eficiente entre el tratamiento de un alquiler comercial y de vivienda. Esto en la práctica elimina lo que perseguía aquella pieza legislativa, el acceso a todos a alquileres de viviendas (principalmente) y comercios, dejando el camino fácil a quien o quienes no necesariamente buscan alquilar.

El comercio se mueve a un ritmo que dicta el mercado, debe haber libertad de establecer condiciones conforme las que exige el mercado y de tomar en cuenta la actividad económica que buscaría establecerse el local comercial a ser alquilado (no es lo mismo un alquiler de un local para un colmado, que uno para una estación de gasolina), y para esto la ley debe de servir como una herramienta supletoria, es decir, a falta de claridad de disposiciones en el contrato, con asuntos fundamentales como la forma de terminar el contrato (plazo, penalidades, etc.), que entonces se aplique lo que dispone la ley, pero no imponer penalidades o costos (mensualidades a pagar como penalidad, etc. o referencias de valor para el precio de los alquileres) a una actividad comercial directamente desde una ley (ya para eso tenemos los impuestos), ni crear un riesgo económico de manera indirecta imponiendo plazos que pueden ser muy breves en una actividad comercial y muy extendidos en otra, ni buscar mecanismos para limitar la capacidad de las partes de establecer los medios para poder subsanar una falta o terminar el contrato.

En el lado de las viviendas, es distinto, el derecho del propietario se ha visto consistentemente disminuido en el paso de los años luego de la emisión del Decreto 4807, aparentemente nuestro aparato judicial considera que el que puede tener una casa para alquilar no tiene problemas y tiene techo seguro, mientras que el que alquila está en desventaja, esto en los casos en que exista un incumplimiento del inquilino, es decir, en nuestra práctica el Inquilino ya estando en falta, en vez de nuestro sistema judicial buscar validar el derecho de propiedad, el Estado (el mismo Poder Judicial) cuestiona el alcance del sagrado derecho de propiedad en beneficio de quien incumple.

En días pasados acompañamos a la Asociación Dominicana de Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión, Inc., (ADOSAFI) en su presentación de las observaciones al actual Proyecto de Ley en una vista pública en la Cámara de Diputados, y pudimos constatar con las observaciones presentadas por ADOSAFI y los distintos expositores que incluyen abogados cuya práctica se concentra en asuntos de alquiler, propietarios privados que alquilan sus propiedades para viviendas y comercios, representantes de diversos sectores económicos, todos levantaron puntos relevantes y de mucha importancia para que el Proyecto de Ley de Alquileres represente una verdadera solución para dicha actividad comercial. Sin embargo, había un gran ausente, el Poder Judicial, cuya participación se limitó a comentarios enviados directamente a la Comisión.

Entre los puntos discutidos fue la propuesta contenida en el Proyecto de Ley sobre la imposición a los tribunales de fallar en no más de 30 días cualquier proceso de desalojo. Esto no es una solución tan sencilla. Se debe considerar las disposiciones existentes que deben ser derogadas, ¿cuál sería el nuevo proceso para cumplir?; y, sobre todo, ¿Qué sucede cuándo el fallo no es emitido en 30 días?

En adición a esto, se planteó que es imprescindible crear una separación más clara y precisa para el alquiler comercial y el alquiler de vivienda que lo que actualmente se encuentra en el Proyecto de Ley, dos fines y objetivos distintos, las consecuencias de la terminación de un contrato de alquiler de vivienda vs un alquiler comercial son dramáticamente distintas.

Estas situaciones (y otras) se buscan subsanar y corregir en el Proyecto de Ley que se discute actualmente, pero entendemos que, aunque exista presión del sector privado y que exista voluntad política para enfrentar este reto, es importante recordar, que a veces, rápido y bien no van de la mano. Es necesario que se haga un estudio profundo de los puntos planteados en la pasada vista pública por ante la Comisión Especial de Alquileres y Desahucios de la Cámara de Diputados, asuntos tan importantes como: (i) Crear un mecanismo efectivo para que ese plazo de 30 días sea real, protegiendo debidamente el derecho del propietario y del inquilino (ii) Distinguir de manera expresa el alquiler comercial de los alquileres de viviendas, en todos sus aspectos, condiciones económicas, plazos para desalojos, etc., (iii) Dejar claramente expresado que en el caso de todos los alquileres las partes son libres para acordar sus condiciones particulares y que la ley tiene una función únicamente supletoria, incluyendo cuando se refiere a la terminación del contrato de alquiler, y, (iv) establecer cuáles disposiciones legales existentes quedarían derogadas para que no sirvan para entorpecer los procesos de la nueva ley, y así evitar dejar abierta la posibilidad de crear dilaciones temerarias con intenciones dolosas de las partes envueltas en un proceso litigioso relativo a un alquiler comercial o de vivienda; acciones que jamás tienen consecuencias en nuestro país para quienes las realizan.

Esperemos que, en esta oportunidad, finalmente, tengamos un marco regulatorio para los alquileres de viviendas y de comercios, que efectivamente funcione y cumpla su objetivo; aunque nos tardemos un poquito más de tiempo en lograrlo, ya que actualmente, la pieza legislativa que se discute en el Congreso, luce como solución, pero si no se profundiza el análisis en base a las observaciones planteadas en la referida vista pública, y no se haga un verdadero estudio de las necesidades que deben ser atendidas, en la práctica, pudiera ser más de lo mismo.